반전세 계산, 반전세 계약

안녕하세요. 소소한 일상을 전하는 '열일청년' 입니다. 

이번 시간에는 경기 불황에 따른 현실적인 문제의 여파로 전세 구하기가 만만치 않은데요. 최근 들어 전세난과 함께 직접적으로 불어오는 '반전세'에 대한 이야기를 풀어볼까 합니다. 더군다나 전세에서 월세로 전환하는 집주인들이 많다 보니 세입자들의 부담은 날로 커져 만 갑니다. 참으로 안타까운 현실이 아닐 수 없습니다. 

최근 트렌드로 급부상 하는 반전세에 대한 자세한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

그렇다면, '반전세'란? 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 동일한 개념으로 전세값 상승분을 월세로 돌리는 경우를 말합니다. 부동산시장의 침체와 저금리 상황의 지속으로 집주인들의 월세 선호 현상으로 인한 전세난에 반전세로 전환하는 사례가 크게 늘고 있는 실정입니다.

그럼, 어디까지가 전세고 어디까지가 반전세 인가요? 전세, 반전세, 준전세를 나누는 기준은 한국감정원에서 다음과 같이 정리하였습니다. 

- 월세 : 보증금이 2년치 월세 이하 일 것

- 반전세(보증부 월세) : 보증금이 월세와 준전세의 중간 정도

- 준전세 : 보증금이 전세금의 60% 이상(전세에 근접함)

※ 한마디로 정부 기준으로 따르면 보증금이 2년치 월세 이상, 전세금이 60% 보다 이하일 때 반전세라는 것입니다.

반전세 계약 시에는 월세로 전환된 금액이 적정한지 따져봐야 합니다. 이것은 '전/월세 전환율'로 파악할 수 있습니다.

※ 전월세 전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다.

▼ 전/월세 전환율

- 월세 = (전세금액 - 보증금액) × 월세이율(%) 

- 연이율(%) = 월세이율(%) × 12 

- 월세이율(%, 월세전환율) = {월세금액 ÷ (전세금액 - 보증금)} × 100

▼ 월세 전환율 계산법 예시.

- 전세금 2억 원으로 살고 있다가 집주인이 10%의 인상하여 2억 2,000만 원에 전세 계약

- 집주인이 보증금 1억 원에 월세 50만 원으로 반전세 전환을 요구했다면...

▼ 연간 월세 전환율은? 

{50만원 ÷ (2억 2,000만 원 - 1억 원) × 100} × 12 = 5% 

전세기준가격 4억 원, 월세보증금 2억 원. 월세이율 0.5%인 경우 월세금액은? 100만 원 

  1. 월세이율?

▶ 월세이율은 지역마다 월세 수급여건 등에 따라 달리 책정됩니다. 원하는 임대 수익률이 다르고 임대여건이 다르기 때문에 월세이율은 정해진 기준이 없습니다. 대부분 공인중개사를 통해 거래할 경우 보증금과 월세가 이미 매물별로 정해져 있기 때문에 굳이 계산할 필요는 없습니다. 

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  2. 확정일자? 

▶ 반전세도 전세 계약과 동일하게 확정 일자를 받아야 합니다. 전세 계약 때 받았다고 해서 안 받고 지나치면 안 됩니다. 계약서를 작성해 반드시 다시 받아야 합니다. 또한 계약서 '특약'란에 이전 계약의 승계 계약임을 명시해야 합니다. 재계약 전에는 임대 예정 부동산의 등기부등본을 확인해 권리관계 변동사항을 체크할 필요도 있습니다. 

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  3. 중개수수료? 

▶ 중개수수료는 보통 '월세' 계산방식으로 계산됩니다. 중개수수료 계산 시 보증금에 월임대료 × 100을 더한 금액이 중개료 산정의 기준금액이 됩니다. 하지만 계산된 금액이 5천만 원 미만일 경우에 한해 보증금과 '월임대료 × 70' 적용됩니다.

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  4. 재정이 부족해요? 

▶ 서울보증보험의 '월세자금대출 보증보험'을 활용하는 방법도 있습니다. 이 상품은 특히 신용도가 낮고 월세자금이 부족한 임차인이 제2금융권의 고금리 대출상품을 이용하지 않고 서울보증보험과 협약을 맺은 은행에서 저렴한 이자로 대출받을 수 있도록 만들어 줍니다. 이자부담이 줄어들게 되는 효과가 있으므로 자금이 부족할 때 활용하면 좋습니다. 

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▶ 지금부터는 좀 더 쉬운 방법인 반전세 계산기를 활용하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

흔히 우리들이 접할 수 있는 부동산 114 사이트를 이용하는 방법입니다.  ▶부동산 114 홈페이지로 이동하겠습니다.

▲ 부동산 114 홈페이지에 접속하시면 오른쪽 하단 부위에 위치한 Quic Menu 화면 창에서 [부동산계산기]를 클릭하여 다음 화면으로 이동합니다. 

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▲ 왼쪽 카테고리 메뉴를 확인하시면, [부동산 매도, 매수시], [부동산 보유 시], [부동산 상속, 증여 시], [기타] 등의 메뉴 중에서 제일 하단 기타 메뉴에 위치한 [반전세계산기]를 클릭합니다. 

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▲ 위 화면에 보이는 것처럼 두 가지 카테고리 메뉴를 확인할 수 있습니다. 왼쪽에 위치한 오른 전셋값, 월세로 돌리면 얼마? 에서 기존 전셋값을 2억 원, 오른 전셋값을 5천만 원이라고 가정하였을 때 전월세 전환률은 4.36%를 적용하여 보증금 2억 원에 월세 18만 2천 원이 계산되었습니다. 

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▲ 다른 방식으로 현재 보증금 2천만 원에 월세 50만 원을 반전세로 전환할 경우, 보증금 80%로 설정하면 보증금 1억 2천 6백 9만 원에 월세 11만 5천 원, 보증금 60%로 설정하면 9천 4백 5십 7만 원에 월세 22만 9천 원으로 계산됩니다.

이상으로 반전세 계산 및 반전세 계약에 관한 내용과 쉽게 이용할 수 있는 반전세 계산기 활용법에 대해서 알아보았습니다. 많은 도움이 되셨나요? 앞으로도 실생활에 필요한 유용한 정보들을 고유하도록 하겠습니다. 감사합니다.

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